Каждая семья мечтает жить в отдельной квартире. Это очевидный тезис. Вот почему вопросы о том, какие цены ждут нас в 2019 году на жилье, волнуют без преувеличения каждого гражданина. Попробуем разобраться в этом.
Эксперты и аналитики в области недвижимости высказываются неоднозначно. Некоторые говорят о повышении цен в ближайшем будущем. Другие прогнозируют стабильное снижение цен на жилье. Не будем спешить делать выводы. Обратимся к данным Росстата.
Российский рынок недвижимости пребывает в состоянии относительной стабильности
Уже несколько лет статистика фиксирует стойкую тенденцию к снижению цен на квартиры. Такая картина наблюдается в большинстве регионов страны (если быть точными, то в 78). Экономический кризис — вот драйвер данного процесса. Покупательский спрос стабильно уменьшается. Росстат, анализируя ценовой индекс, фиксирует за последние 3 года среднее сокращение почти в 3%.
Интересно, что в целом индекс цен снижается, а цена квадратного метра стабильно растет. Особенно характерный рост дает сегмент элитного жилья. Кризис здесь видимо не работает на понижение. Элитные квартиры продолжают постоянно повышаться в цене.
Вторичный рынок жилья, напротив, сильно проседает в сторону удешевления. И, любопытно, что элитные квартиры (вторички) дешевели больше остальных.
Логика пессимистического будущего на рынке недвижимости
Тенденции, описанные нами выше, в ближайшие годы будут развиваться. Рынок жилья может стабилизироваться не ранее 2020 г. Это значит, что уже с начала 2019 г. цена на недвижимость должна медленно, но неуклонно поползти вверх.
Экономисты, например, из Университета им. Плеханова Г. В. стараются подлить масла в огонь. Они утверждают, что негативный сценарий с повышением цен самый вероятный. Логика такая. Доходы населения существенно не растут. Спрос на жилье также стабильно низкий. Но цены не упадут. Потому что упадут темпы строительства. Следовательно, цена, которую граждане должны будут заплатить за квадратный метр жилья, будет расти. И снова средний гражданин до нее не дотянется. Даже уменьшение цен на вторичном рынке жилья ситуацию не спасет. Немаловажен тот фактор, что в последние годы реальные доходы граждан продолжают снижаться. Росстат фиксирует такое снижение на август 2018 года в сумме -8,5%.
Логика оптимистического сценария
Не все разделяют логику пессимизма. В частности Герман Греф заявляет о том, что рынок жилья должен неизбежно стабилизироваться. Уже сейчас ставка ипотечного кредитования от Сбербанка достигает рекордных 8%. Правда, там есть еще сотые. Но психологически даже 8,99% выглядит оптимистично. Михаил Мень также отмечает, что драйвером развития строительного сектора должна стать дешевая ипотека. И. Шувалов, в свою очередь, прямо высказался, что 2019 год начнется с серьезного уменьшения ставок ипотечных кредитов. Если эта тенденция произойдет на фоне устойчивого экономического роста, то рынок жилья будет стабилен как никогда.
Важно отметить одну положительную тенденцию 2019 года. Это стабилизация цен на квартиры эконом-класса. Инвестор должен неизбежно и благоприятно отреагировать на данную тенденцию.
Аналитики говорят о том, что цена на жилье будет расти, но медленно. Это будет характерно для всего 2019 г. На жилищном рынке наблюдаются все признаки системной стабильности. Возьмем столицу. За первые 3 месяца 2019 г. рост долевого участия в строительстве жилья отмечен в 25%. Сравнение идет с последними 3-мя месяцами 2018 г. Рынок стройматериалов мгновенно отреагировал повышением цен. Расходы застройщика увеличились. Это значит, что цена квадратного метра будет расти.
Строительные фирмы сетуют на то, что на них постоянно возлагается социальная нагрузка. Нужно строить детские сады, школы и другие социально важные объекты. Финансовые нагрузки от этого утяжеляются.
Москва не снижает темпов возведения жилья. Точечная застройка ушла на второй план. Будущее за благоустроенными комплексами и за развитой инфраструктурой. Москвичи покупают бренд. А он стоит дороже. Это значит, что в столице стоимость жилья будет неизбежно расти.
В регионах картина более пестрая. Здесь все зависит от динамики доходов граждан, от объемов строительства, от строящегося сегмента жилья (дешевое — дорогое), и, конечно, от политики, которую проводят власти региона.