Ипотека до старости: почему банки снижают требования к заемщику

Доля ипотечных кредитов сроком на 30 лет выросла вдвое за год и достигла 40%, следует из анализа, проведенного Банком России. Регулятор назвал это явление «экстремальным». Почему банки начали предоставлять ипотеку менее кредитоспособным гражданам? В чем опасность программ без первоначального взноса? Как сильно рухнут цены на недвижимость в 2023 году? Об этом «МК» рассказал партнер компании «Интерцессия» Эмиль Юсупов.

— Такое увеличение сроков кредитования ЦБ называет экстремальным. Почему?

— Опасения ЦБ вполне понятны. В последние годы активно продвигались программы доступной ипотеки. За счет этого очень многие граждане получили ипотечные кредиты, но резкое снижение ставки привело не к удешевлению, а удорожанию цен на недвижимость. Каждый процентный пункт, на который снижалась ипотечная ставка приводил к росту стоимости квадратного метра. За счет этого граждане были вынуждены покупать квартиры меньшей площадью. Также сильно вырос срок кредитования, потому что тут прослеживается следующая зависимость: чем выше стоимость квадратного метра, тем для обеспечения аннуитетного платежа (ежемесячный платеж по кредиту равными суммами. — «МК») банки и заемщик вынуждены брать ипотеку на более длительный срок.

Эта ситуация привела к тому, что долговая нагрузка на гражданина не изменилась, а за счет подорожавшего жилья вырос срок ипотечного кредитования.

ЦБ видит следующие риски. Для того, чтобы не ронять объемы ипотечного кредитования, банки начали снижать требования к заемщику. Предоставлять кредиты менее кредитоспособным гражданам, снижать требования по первоначальному взносу (из-за высокой стоимости недвижимости). Начали появляться программы с 10% взносом, без первоначального взноса – это все настораживает ЦБ. Ведь при падении цены на недвижимость залоговая масса у банков будет обесцениваться, что приведет к тому, что масса кредитов будет не обеспеченна залогами. Как граждане поведут себя, непонятно: они могут отказываться от обслуживания ипотечных кредитов, что ставит в шаткое положение ликвидность всех банков, либо они начнут продавать ипотечную недвижимость, что приведет к еще более глубокому снижению цен на недвижимость и обесцениванию портфеля банков.

— В 2023-м срок ипотеки продолжит расти?

— Вряд ли можно говорить о том, что в 2023 году произойдет снижение срока ипотечного кредитования, потому что мы не видим сильной просадки рынка недвижимости. Застройщики и госорганы всеми возможными способами держат рынок на плаву. Поэтому сроки кредитования будут оставаться такими же. А цена на недвижимость если и будет снижаться, то незначительно, на 5-10%.

— Увеличение срока кредита может снизить долговую нагрузку заемщика?

— К сожалению, увеличение срока кредитования не позволяет снизить долговую нагрузку на заемщика. Такая ситуация позволяет разве что не увеличивать тот аннуитетный платеж, который они себе могут позволить: платеж к доходам и платеж к обязательствам. Это те нормативы, которые ЦБ требует от банков по отношению к заемщикам.

При таких сроках ипотечного кредита многие рассчитаются с кредитом ближе к пенсии. Хотя дюрация (средний срок полного возврата — «МК») портфеля ипотечных кредитов, выданных на 30 лет будет значительно ниже номинального срока.

Чем старше становиться заемщик, тем сложнее ему восстанавливать свою платежеспособность при утрате заработка. Люди старшего возраста дольше ищут новую работу в случае увольнения.

Вопрос-ответ

Какое явление назвал Банком России экстремальным?

<pЭксперт ЦБ отметил резкое увеличение доли ипотек сроком до 30 лет — за год она выросла вдвое и достигла 40%. Это приводит к росту длительности выплат и может указывать на снижение требований к заемщикам, включая программы без первоначального взноса, что создает риски для банков и рынка недвижимости.

Почему банки начали предоставлять кредиты менее кредитоспособным гражданам?

<pПадение ставок и доступность ипотеки подталкивают банки к сохранению объемов кредитования, снижая требования к заемщику. В результате появились программы с меньшим первоначальным взносом или без него, а также удлинение срока кредита. Это может привести к повышению долговой нагрузки и обесцениванию залога при снижении цен на недвижимость.

Как увеличение срока кредита влияет на долговую нагрузку и платежи?

<pУвеличение срока кредита не обязательно снижает долговую нагрузку. Оно может сохранить или даже увеличить суммарный платеж за счет большего срока выплат, но ежемесячный платеж может быть доступен заемщику. Важнее — соотношение платежей к доходам и обязательствам, которые контролируются регуляторами. Длительные сроки могут затруднить заемщику восстановление платежеспособности при потере дохода, особенно при наступлении пенсии.

Какие риски связаны с программами без первоначального взноса и 10% взноса?

<pГлавные риски — обесценивание залога при падении цен на недвижимость и снижение ликвидности банков при ухудшении ситуации на рынке. Если заемщики перестанут обслуживать кредиты или начнут массовую продажу объектов, это может привести к further снижению цен и ухудшению портфелей банков.