Определенный вид двухкомнатных квартир на «вторичке» в Москве улетает буквально за неделю

В январе–марте столичный вторичный рынок жилья сделал передышку после снижения цен в течение восьми месяцев 2022 года. На стоимость «квадратов» по-прежнему давят большой объем предложения, «перегретые» цены на новостройки и готовые квартиры, а также падающие реальные доходы населения. Когда и в какую сторону начнут двигаться цены — разбирался «МК».

В первом квартале 2023 года на вторичном рынке недвижимости Москвы наступило затишье. Но в середине апреля эксперты зафиксировали первые признаки оживления. «Активизация не связана с увеличением покупательной способности населения или каким-то ажиотажем, она объясняется переходом части клиентов с рынка новостроек на «вторичку», — пояснил директор направления «Вторичный рынок» «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома.

«С мая по декабрь 2022 года готовое жилье подешевело приблизительно на 10%. С начала этого года цены на «вторичку», можно сказать, топчутся на месте», — сообщила «МК» главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова. В марте, с ее слов, на вторичном рынке Москвы было выставлено на продажу 51,3 тыс. объектов, что на 5% больше показателей предыдущего месяца. И это самый высокий показатель за последние два года. В условиях сниженного спроса все больше продавцов соглашаются на скидки. В среднем торг составляет около 5–8%. Средняя цена проданных квартир на вторичном рынке Москвы (в старых границах) достигла 14,7 млн руб. Средний чек однокомнатной квартиры составил 10,4 млн руб., двухкомнатной — 14,1 млн руб., трехкомнатной — 19,5 млн руб. При этом стоимость «квадратов» во всех округах Москвы за март практически не изменилась.

Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова отметила повышенный спрос на квартиры со свежим ремонтом: «Людям удобнее приобрести уже готовый объект, чтобы не тратить время и силы на обновление помещения, а сразу перевезти вещи и жить. Помимо ремонта предпочтительно, чтобы в квартире уже была техника».

Кроме этого, снова в приоритете транспортная доступность. Люди выбирают жилье в шаговой доступности от работы или школы.

Риелторы также фиксируют увеличение количества альтернативных сделок. «Большинство из них проходит с участием органов опеки и тех, кто воспользовался материнским капиталом. Средний срок сделок с участием органов опеки составляет 1,5 месяца. Если это обычная альтернативная сделка, то срок не отличается от сроков подготовки обычных сделок», — сообщила Дымова.

«Как всегда, популярностью пользуются наиболее экономичные и ликвидные объекты — 1- и 2-комнатные квартиры, но главное — адекватная цена объекта. Квартира по нормальной рыночной цене может быть продана буквально за неделю, после нескольких просмотров», — заметил Шлома.

По мнению Дымовой, также популярны небольшие лоты 38–45 кв. м, «евродвушки», их приобретают для последующей сдачи в аренду. Чаще для этих целей выбирают квартиры в только что сданных домах или в домах с близким сроком сдачи.

Конечно, и покупателей, и продавцов столичных «квадратов» волнует вопрос: «Куда пойдут цены на готовые квартиры?» Как считают эксперты, основным фактором, влияющий на ценовую динамику сегодня является спрос. «Сейчас на вторичном рынке спрос устойчивый. Но он может вырасти, если цены на новостройки не будут снижаться или государство введет льготные ипотечные программы для вторичного сегмента. В ближайшей перспективе мы не ждем резких колебаний цен, предпосылки для их падения отсутствуют. Рынок жилья был чрезвычайно перегрет, поэтому взлет стоимости также маловероятен», — подчеркнул Сергей Шлома.

Руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко считает иначе. По его мнению, на стоимость квадратного метра по-прежнему давит огромный объем предложения. Рынок новостроек также затоварен из-за снижения спроса и высокой девелоперской активности. При этом стоимость метра остается сильно завышенной относительно доходов населения, которые, мягко говоря, не растут. «Борьба ЦБ со слишком дешевой ипотекой от застройщиков также способствует снижению стоимости квартир — не только на первичном рынке, но и на вторичном, который во многом ориентируется на «первичку». Так что, скорее всего, в мае, когда активность на рынке из-за праздников упадает, цены на жилье вновь поползут вниз», — заключил Репченко.

Вопрос-ответ

Какие факторы сейчас оказывают основное влияние на цены на вторичном рынке Москвы?

Основное влияние на стоимость квадратного метра оказывает спрос. При этом важны объем предложения на рынке, цены на новостройки и готовые квартиры, а также реальные доходы населения. Продавцы идут на скидки (в среднем 5–8%), а спрос поддерживают готовность покупателей выбирать объекты с ремонтом, транспортной доступностью и близостью к работе или школе.

Когда можно ожидать изменения цен на вторичное жильё?

Эксперты в первом квартале 2023 года зафиксировали затишье, а в середине апреля были признаки оживления, связанного с переходом части покупателей с новостроек на вторичку. В мае ожидается вероятное снижение цен на фоне продолжающейся переориентации спроса и снижения активности после праздников, однако резких падений, по прогнозам, не должно быть, если спрос сохраняется и не идут значительные снижения цен на новостройки.

Какие сегменты вторички остаются самыми ликвидными?

Наиболее ликвидны экономичные и востребованные варианты — 1- и 2-комнатные квартиры по адекватной рыночной цене. Также популярны небольшие лоты 38–45 кв. м («евродвушки») и квартиры в домах с близким сроком сдачи. Покупатели активно ищут варианты с свежим ремонтом и в шаговой доступности от работы или школы, а также варианты с готовой техникой.

Какова роль альтернативных сделок и материнского капитала в текущем рынке?

Количество альтернативных сделок растёт: они часто проходят с участием органов опеки или за счёт материнского капитала. Средний срок таких сделок около 1,5 месяца, что сопоставимо с обычными сделками. Алгоритм подготовки и сроки остаются примерно такими же, но оформление может потребовать дополнительной документации.