Столичные власти начали проверку земельных участков с апартаментами. Этот вид недвижимости, по утверждению чиновников, находится в зоне особого риска. Недобросовестные предприниматели захватывают территорию, а потом продают горожанам нежилые помещения в самострое. И это притом что даже официально возведенные апартаменты до сих пор не обрели внятный юридический статус — по закону квартирами они не считаются.
Проверки проходят дистанционно. Специалисты, в частности, сравнивают планы местности, сделанные с помощью аэрофотосъемки в разные годы. Из 600 зданий, попавших под ревизию, «отработано» 200. Выявлено 25 признаков нарушений. В «точках», где они были обнаружены, пройдут уже реальные, а не виртуальные обследования, с выездом на место, изучением документов и разрешений на строительство. Итоги инспектирования станут известны в конце февраля.
— В основном речь идет об уже готовых зданиях. Однако в периметр проверок также попадут объекты на этапе возведения, — рассказал «МК» начальник Госинспекции по недвижимости Владислав Овчинский. — Проверке подлежат, прежде всего, апартаменты в зданиях с признаками земельно-имущественных нарушений. В частности, в фокусе внимания объекты, расположенные на земельных участках, которые не соответствуют виду их разрешенного использования и возведенные с нарушением других обязательных требований и ограничений.
Так, например, земля может быть предоставлена под размещение объектов административно-делового назначения (офисы), а по факту на ней возводятся и продаются апартаменты, что трактуется как самострой и подлежит демонтажу. Цель инспекционных мероприятий — пресечение мошенничества и продажи самостроя горожанам. Материалы о выявленных правонарушениях будут переданы в правоохранительные органы. При этом застройщикам и собственникам законных апартаментов ничего не грозит.
Впрочем, с апартаментами, построенными на законном основании, тоже не все гладко. Откровенно говоря, среди прочих форматов недвижимости они находятся в положении «изгоев».
Между квартирами и апартаментами существуют три главных отличия, комментирует управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка. — Первое — в апартаментах выше налоги на имущество. Так, если собственник квартиры платит 0,1-0,15% от ее кадастровой стоимости, то владельцы апартаментов вынуждены отдавать в бюджет больше: 0,5% при гостиничном назначении и 2% — при общественно-деловом (правда, кадастровая стоимость апартаментов может быть ниже, чем у квартир). Помимо этого, при покупке апартаментов нельзя рассчитывать на налоговый вычет.
Второе отличие касается платы за жилищно-коммунальные услуги. Если апартаменты расположены в одном корпусе с квартирами, тарифы в них такие же, как в жилых помещениях. Однако в комплексе, где представлены исключительно апартаменты, платежи выше: тарифы считаются не для населения, а для организаций.
Третье — невозможность постоянной регистрации в апартаментах. Это может быть критично для тех, кто хочет прикрепиться к ближайшей поликлинике либо отдать детей в расположенный в микрорайоне детский сад или школу.
— Порядок перевода непосредственно апартаментов в жилые помещения отсутствует, — говорит Надежда Коркка. — Во внесенном весной прошлого года в Госдуму законопроекте об урегулировании их статуса были предусмотрены подобные положения, однако это относится только к многофункциональным зданиям — к корпусам, в которых представлены как квартиры, так и апартаменты. Так, перевести в жилье можно только все помещения на одной лестничной площадке. Кроме того, они должны соответствовать предъявляемым к квартирам требования. Эта норма существует в действующей редакции Жилищного кодекса.
Казалось бы, проблема «законных» апартаментов стала столь острой, что ее нельзя игнорировать. Однако который год ничего не меняется.
Вопрос-ответ
Что за проверки земельных участков с апартаментами и зачем они проводятся?
Проверки проходят дистанционно с использованием аэрофотосъемки и планов местности для выявления земельно-имущественных нарушений. При выявлении признаков самостроя и нарушений, связанных с использованием земель под административно-деловую или офисную застройку, материалы передают правоохранительным органам. Цель — пресечение мошенничества и защита горожан от покупки нелегальных помещений.
Каковы потенциальные последствия для владельцев или застройщиков апартаментов, найденных с нарушениями?
Для объектов, где земля используется не по целевому назначению и есть признаки самостроя, возможно демонтаж. Однако застройщикам и законным владельцам апартаментов, как правило, ничего не грозит до тех пор, пока речь не идет о нарушениях, подпадающих под демонтаж и судебное решение. В случае законной апартаментов ситуация сложнее и зависит от конкретного статуса и соответствия требованиям жилья.
Чем апартаменты отличаются от квартир по налогообложению и услугам?
Правовой режим различается: имущество апартаментов облагается налогами выше — 0,5% кадастровой стоимости при гостиничном назначении и 2% при общественно-деловом. Плата за ЖКУ в апартаментах может быть выше, особенно если дом полностью состоит из апартаментов — тарифы рассчитываются для организаций, а не для населения. Также в апартаментах нельзя постоянной регистрацией пользоваться так же, как в квартирах; перевод апартаментов в жилье возможен только частично и требует соответствия квартирным требованиям.
Когда и как могут перевести апартаменты в жилые помещения?
Внесенный весной прошлого года законопроект предусматривает возможность перевода не для всех апартаментов, а только для многофункциональных зданий; перевод допускается только если все помещения на одной лестничной площадке и соответствуют требованиям квартир. Этот механизм существует в действующей редакции Жилищного кодекса, но в реальности применяется ограниченно и требует соблюдения ряда условий.
Comments are closed, but trackbacks and pingbacks are open.